更新日期：2026 年 9 月。 都市更新的容積獎勵不是「固定多送幾成」，而是一套依都市更新條例、中央獎勵辦法、地方自治規定與個案條件審查的制度。
先理解什麼是基準容積
依現行《都市更新建築容積獎勵辦法》，基準容積是都市計畫法令規定的容積率上限乘以土地面積所得的容積量。都市更新獎勵容積，是在符合法令及審議條件下，於基準容積之外增加的建築容積。
容積獎勵有哪些常見方向？
中央辦法的獎勵項目會考量都市環境品質、公共設施、公益設施、耐震安全、綠建築、智慧建築、都市防災、規模與時程等因素。不同項目有各自的申請條件、計算方式與上限。
不是每個獎勵都可以全部相加
同一基地若同時依不同法令申請容積獎勵，重複獎勵部分須扣除；整體獎勵也受都市更新條例及相關辦法的上限規範。地方政府還可能依都市發展特性另訂自治規定。
為什麼不同基地的容積結果差很多？
- 土地使用分區與基準容積不同。
- 原建築容積、基地規模與完整街廓條件不同。
- 是否提供公益設施、公共開放空間或其他公共利益不同。
- 是否符合耐震、綠建築、智慧建築等獎勵條件不同。
- 地方自治規定與個案審議結果不同。
容積增加，不等於地主可以全部分回
容積獎勵影響的是整體可建築量，但地主實際分回仍會受到權利價值、共同負擔、工程與財務成本、選配及實施方式影響。因此，「容積增加多少」和「每一位地主最後分回多少」是兩個不同問題。
看容積試算時，建議先確認 4 件事
- 試算採用的基準容積是多少？
- 哪些容積屬於法定、獎勵、移轉或其他來源？
- 每一項獎勵的法源與申請條件是什麼？
- 試算數字是初估、審議中，還是已核定？
延伸閱讀
官方資料來源
實際容積仍應以最新都市計畫、地方自治法規及主管機關核定結果為準。